谢逸枫：房价连跌2个月！房地产政策救市大招箭在弦上

文/谢逸枫

(资料图片仅供参考)

2023年8月16日统计部门公布的7月70城房价指数显示，6月房价止涨转跌之后，7月房价再次下跌，意味着房价时隔上涨4个月后年内连续2个月下跌，释放出房价企稳基础不牢固、市场加速降温、断崖式崩跌风险的信号。

70城一手房价环比自2023年1月止跌触底、2月重回上涨通道，正式结束连跌16个月。3月涨幅反弹、4月涨幅回落、5月回落至0.1%、6月下跌0.6%，7月下跌0.23%，比5月跌幅扩大0.17%、意味着房价持续下跌、大有崩跌风险。

当务之急的是国家、部委、地方应该尽快在近期出台史诗级房地产救市政策，稳房价、稳地产、稳预期，避免房价崩跌、房地产崩盘、债务违约恶化、逾期交房、信用崩溃、供应链爆雷、上市房企退市、金融风险的叠加危机。

目前房地产市场、房企的处境，已是火烧眉毛。银行、地方必须尽快落实金融16条、住建部四条楼市政策等一系列房地产救市政策，不要开会研究了。房地产市场、房企债务前面恶化，真的不能一错再错的错过房地产救市时机。

70城一手房价环比连续上涨4个月后连续2个月下跌，表明目前房价处于震荡、不稳定、二次探底的下行、调整周期。连续2个月房价恢复性上涨中止转向下跌，因需求萎缩、房企价格调整过大，导致房价连续2个月下跌。

70城一手房价环比由2月上涨0.3%到3月上涨0.4%，4月上涨0.3%、5月上涨0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%。房价环比连续上涨4个月，涨幅连续2个月收窄后，6月房价终于扛不住转跌、7月再次扩大跌幅。

70城一手房价同比由2月下降1.9%收窄至3月下降1.4%、4月下降0.7%、5月下降0.5%、6月同比下跌0.45%，7月同比下跌0.57%，跌幅比6月扩大0.12，连续下跌16个月，说明房价不存在报复性暴涨，房价进入下行调整通道。

二手房价环比由2月上涨0.12%、3月上涨0.3%，涨幅扩大0.18%，4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%，跌幅比6月扩大0.03%，说明房价下降趋势明显，目前连续下跌3个月，应该警惕房价断崖式崩跌。

二手房价同比由2月下降3.39%收窄至3月下降2.9%，4月下降2.7%、5月下降2.6%、6月下跌2.8%、7月下跌3.06%，跌幅比6月扩大0.26%，连续下跌18个月，意味着房价处于下跌、调整期，政策的效果已经释放完。

7月70城房价指数透露出五个市场信号：

第一是房价连续2个月下跌，意味着房价存在断崖式崩跌风险。

第二是北上广深二手房价下跌，暗示房地产大救市刻不容缓。

第三是稳房价、稳地价、稳预期，是第四季度到2024年政策目标。

第四是一二三四线的城市分化严重，呈现人口、销售、房价分化。

第五是房价下跌城市超过一半多，上涨城市减少，下降城市增多。

其一是7月70城一手（新房）房价环比下降0.23%，房价连续4个月上涨后连续2个月下跌。1月70城新建商品住宅房价环比0.0%、2月上涨0.3%，3月上涨0.4%，4月上涨0.3%、5月上涨0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%。

7月70个城市一手（新房）房价环比下降0.23%（6月下跌0.6%、5月上涨0.1%），跌幅比6月扩大0.17%。这是在持续上涨4个月后，年内房价连续2个月下跌，表明未来房价存在断崖式崩跌风险。

具体城市上涨排行榜看，7月新建商品住宅价格环比涨幅的城市看，西安、北京分别上涨0.5%和0.4%。重庆、北海和大理分别上涨0.3%。宜昌和金华分别下跌1%、0.9%，大连、长春、郑州、南宁、惠州分别下跌0.7%。

其二是7月70城一手（新房）房价环比呈现一线城市持平转下跌、二线城市连续2个月下跌、三线城市跌幅扩大的一二三线城市房价下跌市场格局，房企价格调整过大的促销、政策挤牙膏式的救市是罪魁祸首。

7月一线城市新房价格环比持平0.5%（6月持平0.0%、5月上涨0.1%），持平转下跌。其中北京、上海环比分别上涨0.4％、0.2％和广州、深圳分别下跌0.2％、0.6％。深圳是四个一线城市房价下跌最长时间的城市。

二线城市新房价格环比持平转下跌0.21%（6月持平0.0%、5月上涨0.2%），停止上涨转下跌。三线城市新房价格环比下跌0.27%（6月下跌0.15%、5月持平0.0%）跌幅扩大0.12%。说明一二三线城市因政策放松效果差。

其三是7月70城一手（新房）房价同比下降0.57%，1月下降2.3%，2月下降1.9%、3月下降1.4%、4月下跌0.7%、5月下跌0.5%，6月下跌0.45%，已经连续下跌15个月，连续5个月跌幅收窄后跌幅扩大0.12%。

具体城市上涨排行榜看，7月新建商品住宅价格同比涨幅的城市看，成都6.4%、上海4.5%，宁波、杭州、北京、济南、长沙分别为3.5%到3.8%之间。大连下跌4.8%、秦皇岛下跌4.1%，温州等8座城市跌幅在3.1%到3.8%之间。

其四是7月70城一手（新房）房价同比表现为一线城市连续7个月上涨，涨幅回落。二线城市连续3个月上涨，涨幅活落。三线城市连跌6个月，下跌1.5%，跌幅扩大，形成一二线城市涨、三线城市跌的市场格局。

7月一线城市新房价格同比上涨1.0%（6月1.3%、5月1.7%），涨幅回落0.3%。其中北京、上海、广州、深圳的房价同比上涨分别为3.5%、4.5%、下跌1.3%、下跌2.8%，广州、深圳房价下跌幅度扩大。

二线城市新房价格同比上涨0.2%（6月0.5%、5月0.5%），涨幅回落0.3。三线城市新房价格同比下降1.5%（6月下跌1.4%），跌幅扩大0.1%，说明一二线城市房价上涨基础不牢固，三线城市依然下跌趋势不变。

其五是7月70城二手房价环比下跌0.47%，连续3个月下跌，跌幅扩大0.03%，呈现房价上涨基础不牢固，持续下跌趋势，1月下降0.3%，2月上涨0.1%，3月上涨0.3%、4月0.0%、5月下降0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%。

7月70个城市二手住宅价格指数环比下降0.47%（6月下跌0.44%、5月下跌0.2%），跌幅扩大0.03%，这是在持续下跌18个月的基础上，连续2个月上涨后首次0.0%，转为3个月连续下跌。说明房价未来存在下跌过快的压力。

具体城市上涨排行榜看，7月二手房价环比涨幅的城市看，昆明、北海涨幅均为0.4%，2座城市上涨0.3%、0.1%。郑州、广州、吉林跌幅均下降1.0%，其次南京、青岛、深圳等5座城市跌幅为0.9%，其他城市跌幅在0.8%及以下。

其六是7月70城二手房价环比表现为一二三线城市房价年内连续2个月集体下降，房价上涨终结。城市房价基本格局总体为一线城市跌幅最大，其次二线城市，最后三线城市。

7月一线城市二手房价环比下降0.80%（6月下跌0.72%、5月下跌0.4%），跌幅扩大0.08。其中北京、上海、广州和深圳环比分别下跌0.6%、0.7%、1.2％、1.0％和0.9％，这是一线城市年内连续3个月集体下降，可谓是罕见。

二线城市二手房价环比下跌0.47%（6月下跌0.42%（5月下跌0.3%），跌幅扩大0.05%。三线城市二手房价环比下跌0.43%（6月下跌0.43%、5月下跌0.2%），跌幅持平。意味着政策效果已经退化，需求难释放。

其七是7月二手房价同比下跌3.06%（6月下跌2.8%），跌幅比6月扩大0.26%，连续下跌18个月。1月70城二手房价同比下降3.6%，2月下降3.4%，3月下跌2.9%，4月下跌2.7%，5月下跌2.6%、6月下跌2.8%。

具体城市上涨排行榜看，7月二手房价同比涨幅的城市看，成都5.2%涨幅居首，4座城市涨幅在0.1%—1.5%之间。吉林、牡丹江跌幅居前，分别下降7.8%、7.5%，其次宜昌下降6.5%，其他城市跌幅均在5.9%及以下。

其八是7月70城二手房价同比表现为城市分化，涨少跌多，为一线城市连续3月上涨后连续下跌2个月。二三线连续6个月下跌，跌幅扩大，基本形成一线二三线城市房价跌幅扩大的市场格局。

7月一线城市二手房价同比下跌1.38%（6月下跌0.46%、5月上涨0.4%），跌幅扩大0.92%。其中北京、上海的房价同比上涨分别为1.5%、0.2%，广州、深圳分别下跌2.2%、1.3%。

二线城市二手房价同比下跌2.72%（6月下跌2.41%、5月下跌2.1%），跌幅扩大0.31%。三线二手房价同比下跌3.55%（6月下跌3.41%、5月下降3.3%），跌幅扩大0.14%。说明一二三线城市房价集体下跌。

其九是7月一二手房价环比上涨城市大量减少，呈现下降趋势。7月一手房价环比上涨城市20个、6月为31个、5月为46个、4月为62个、3月为66个、2月为55个，说明7月房价上涨的城市减少11个。

7月70城一手房价环比上涨城市20个（6月31个、5月46个），减少11个。持平城市1个（6月1个、5月0个），主要是持平的城市转为下降。下跌城市49个（6月38个、5月24个），增加11个，房价下降的城市明显增多。

7月70城二手房价环比上涨城市6个（6月7个、5月15个），减少1个。持平城市0个，与3月、4月、5月、6月一致。下跌城市64个（6月63个、5月55个），增加1个，意味着房价下降的城市数量达到9成。

7月70城一手房价同比上涨城市26个（6月27个），比6月减少1个。同比下降城市44个（6月42个），比6月增加2个。二手住宅同比上涨城市有5个（6月6个），比6月减少1个。同比下降城市65个（6月64个），比6月增加1个。

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